使っていない空き家や別荘を、収益を生む宿泊施設として活用したい——そう考える方が近年急速に増えています。一棟貸し民泊は建物全体を一組のゲストに貸し出すスタイルで、プライバシーを重視する家族旅行者や外国人旅行者に特に支持されています。STAY JAPANでも、一棟貸しは特に需要が伸びている施設タイプのひとつです。
この記事では、一棟貸し民泊の始め方を、法律の選択から申請手順・費用・集客方法まで一貫して解説します。さらに、手数料0%のSTAY JAPANを活用することで、Airbnbより手取りが多くなる具体的な計算もお伝えします。まずは制度の概要をつかんでから、自分の物件に合った選択肢を選びましょう。
一棟貸し民泊とは？個室民泊との違い
まず、一棟貸し民泊の基本を理解しましょう。一棟貸しとは、一軒家・古民家・別荘・農家住宅などの建物全体を、一組のゲスト（家族・グループ）に丸ごと貸し出す宿泊形態です。ゲストは建物全体を専有できるため、プライバシーが守られ、自宅のようにくつろげる点が大きな魅力です。
一方、個室民泊はホストが住む家の一室を貸すスタイルです。両者の主な違いは以下の通りです。
| 比較項目 | 一棟貸し民泊 | 個室民泊 |
|---|---|---|
| 貸し出し範囲 | 建物全体 | 部屋の一部 |
| ゲストのプライバシー | 高い | 低め |
| 主な利用者 | 家族・グループ・インバウンド | 一人旅・カップル |
| 宿泊単価の目安 | 30,000〜80,000円/泊 | 8,000〜20,000円/泊 |
| 稼働率が低くても | 高単価で収益を確保しやすい | 単価が低いため稼働率が重要 |
つまり、一棟貸しは1回の予約で高単価になりやすいため、稼働率が低くても収益を確保しやすいというメリットがあります。さらに、STAY JAPANでも一棟貸しカテゴリへの需要は安定しており、個性ある農家住宅・古民家・別荘を探しているゲストが絶えません。
一棟貸し民泊を始めるために必要な許可・届出の種類
一棟貸し民泊を合法的に始めるには、まず以下の2つの法律的選択肢のどちらを利用するかを決めましょう。物件の状況・目標稼働日数・エリアによって最適な制度が異なります。
住宅宿泊事業法（民泊新法）届出
住宅を宿泊施設として利用するための届出制度です。旅館業法の許可取得より手続きが簡単で、届出費用は無料です。ただし、住宅宿泊事業法には年間180日以内という営業日数の上限があります。したがって、年間を通じてフル稼働させたい場合には、この制度では対応できません。
旅館業法（簡易宿所営業）許可
年間180日を超えて営業したい場合や、通年で安定収益を目指す場合は、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可が必要です。申請には保健所への手続きと、採光・換気・防火設備等の設備要件の充足が求められます。一棟貸しで農泊・農家民宿を通年運営する場合は、このルートが一般的です。
農林漁業者の方向け補足：農家民宿特例（農山漁村余暇法）
農林漁業を営む方が旅館業法の許可を取得する場合、「農山漁村余暇法」に基づく特例措置を活用できます。この特例では旅館業法の一部要件（客室の広さ等）が緩和されており、農家住宅でも許可を取得しやすくなっています。一般の民泊事業者とは異なる特例措置のため、農家の方は地域の農業委員会や農林水産省の農泊推進対策から詳細を確認することをおすすめします。
どちらの制度を選ぶ場合も、物件所在地の市区町村窓口または保健所に相談することをおすすめします。
開業に必要な費用と初期投資の目安
一棟貸し民泊の開業費用は、物件の状態・改修規模によって大きく異なります。具体的な費用の目安は以下の通りです。
| 費用項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 改装・リノベーション費 | 50万〜300万円（物件状態による） |
| 家具・寝具・備品の調達 | 30万〜100万円 |
| 許可取得・申請費用 | 5万〜20万円（旅館業許可の場合） |
| Wi-Fi・スマートロック等の設備 | 5万〜20万円 |
| 初年度の運営費（清掃・消耗品等） | 月3万〜10万円 |
| OTA登録・初期マーケティング費 | 0〜10万円（STAY JAPANは無料） |
例えば、既存の空き家・別荘をそのまま活用する場合は、最低限の改修（水回り・空調・Wi-Fi設置）を行うことで50〜100万円程度に抑えられるケースもあります。一方、古民家をゼロからリノベーションする場合は200〜400万円以上かかることもあります。
なお、農林水産省の「農泊推進対策」や各都道府県・市区町村の空き家活用補助金を活用することで、初期費用を大幅に削減できる場合があります。補助金の申請窓口は市区町村の農業委員会や観光振興課が担当しているため、開業前に確認しましょう。
また、古民家民泊の費用相場については古民家を民泊にする方法｜費用・許可申請まで解説もあわせて参考にしてください。
ゲストのニーズと集客戦略｜一棟貸しが選ばれる理由
一棟貸し民泊には、特定のゲスト層から強い支持があります。そのニーズを理解することで、より効果的な集客と料金設定が可能になります。
プライバシーを重視するグループ・家族旅行者
一棟貸しは建物全体を占有できるため、ホテルや旅館では得にくいプライバシーと解放感を提供できます。特に、子どものいる家族・リモートワーク需要・グループ旅行など、「空間を独占したい」ニーズに対して強みを発揮します。
外国人旅行者（インバウンド）
農家住宅・古民家・離島の一棟貸しは、外国人旅行者が最も求める「本物の日本体験」を提供できます。訪日外国人の増加傾向が続いており、農村・里山での一棟貸し需要は年々高まっています。多言語対応の予約サイトへの掲載が集客を大きく左右するため、日本語・英語・繁体中文に対応したSTAY JAPANの活用が効果的です。
料金設定の目安
| 施設タイプ | 推奨宿泊単価（1泊/棟） |
|---|---|
| 農家住宅・古民家（2〜4人） | 25,000〜45,000円 |
| 一棟貸し戸建て（4〜8人） | 40,000〜80,000円 |
| 別荘・ヴィラ（4〜10人） | 60,000〜120,000円 |
さらに、繁忙期（GW・お盆・年末年始）と閑散期（11月〜2月）の料金差を設けることで、年間の稼働率と収益を最大化できます。
複数OTA同時掲載で収益を最大化する方法
まず、一棟貸し民泊の集客を最大化するには、複数の予約サイト（OTA）に同時掲載することが効果的です。ただし、OTAごとに手数料率が大きく異なるため、どのOTAをメインにするかによって手取り収益が変わります。
OTAの手数料を比較する
| OTA | ホスト手数料 | 特徴 |
|---|---|---|
| STAY JAPAN | 即時予約：0% / リクエスト予約：3% | 農泊・農家民宿・一棟貸し特化。認可施設のみ掲載 |
| Airbnb | 15.5% | 世界最大のプラットフォーム。世界中のゲストへリーチ |
| Booking.com | 15〜25% | 主にインバウンド・欧米ゲストに強い |
| じゃらんnet | 8〜10% | 国内旅行者向け |
Airbnbとの手取り差額シミュレーション
たとえば、1泊5万円の一棟貸しをAirbnbだけで年間100泊（稼働率27%相当）運営した場合と、STAY JAPAN経由の予約が年間100泊あった場合を比較してみましょう。
| 予約チャネル | 年間売上 | 手数料 | 手取り |
|---|---|---|---|
| Airbnb（15.5%） | 500万円 | 77.5万円 | 422.5万円 |
| STAY JAPAN 即時予約（0%） | 500万円 | 0円 | 500万円 |
| 手取りの差 | — | — | +77.5万円 |
つまり、同じ売上でもSTAY JAPAN経由の即時予約であれば年間77万円以上手取りが多くなります。
さらに、STAY JAPANとAirbnbはiCalカレンダー同期に対応しています。そのため、両サイトに同時掲載しながら、ダブルブッキングを防ぎつつ集客チャネルを広げることができます。具体的な同時掲載の方法はAirbnbからの乗り換え・追加掲載ガイドをご覧ください。
おすすめの掲載チャネルの組み合わせ
具体的には、収益を最大化するために以下の組み合わせがおすすめです。
- STAY JAPAN：農泊・農家民宿・一棟貸しに特化した認定プラットフォームで手数料0%（即時予約）。インバウンドにも多言語対応
- Airbnb：世界的な集客力を活かして認知を広げる。iCal同期で二重管理不要
- じゃらんnet：国内旅行者の長期滞在・シーズン旅行の集客に活用
OTA全体の手数料・機能比較は農泊予約サイトの手数料・機能を徹底比較で詳しく解説しています。また、手取り計算のシミュレーションは農泊で実際にいくら稼げる？もあわせて参考にしてください。
STAY JAPANへの掲載を検討している方へ
STAY JAPANは農泊・古民家・一棟貸し・漁家民宿・ホームステイなど、個性的な日本の宿泊施設を掲載する日本初の公認民泊プラットフォームです。
- 即時予約のホスト手数料0%（Airbnb 15.5%、Booking.com 15〜25%と比較）
- 登録料・初期費用 完全無料
- Airbnb・Booking.comとiCal同期対応
- 日本語・英語・繁体中文で多言語掲載
※ STAY JAPANは宿泊者（ゲスト）側からシステム利用料をいただくビジネスモデルのため、ホスト様の即時予約成約手数料は一律0%です。リクエスト予約が成立した場合のみ3%の手数料が発生します。
よくある質問（FAQ）
Q1: 一棟貸し民泊は住宅宿泊事業法（民泊新法）で始められますか？
はい、始められます。ただし、住宅宿泊事業法の届出で運営できるのは年間180日以内です。したがって、年間を通じてフル稼働させたい場合は、旅館業法の「簡易宿所」許可を取得する必要があります。農家・農村エリアでは「農山漁村余暇法（農家民宿特例）」を活用して旅館業法の要件を緩和する方法もあります。
Q2: 空き家・別荘を一棟貸し民泊にする際、いくらかかりますか？
物件の状態によりますが、最低限の設備改修（水回り・空調・Wi-Fi）だけであれば50〜100万円程度から始めることができます。フルリノベーションを行う場合は200〜400万円以上かかることもあります。なお、農林水産省の「農泊推進対策」や各自治体の空き家活用補助金を活用することで、費用を大幅に抑えられる場合があります。
Q3: 外国人ゲストを受け入れるには何が必要ですか？
実は、特別な資格は不要です。ただし、多言語対応の予約サイトへの掲載と、基本的な英語コミュニケーション手段（翻訳アプリの活用等）があると安心です。具体的には、STAY JAPANは日本語・英語・繁体中文で物件情報が掲載されるため、外国人ゲストへのリーチが広がります。
Q4: 一棟貸し民泊の収益はどれくらい期待できますか？
なお、地域・物件規模・稼働率によって大きく異なります。たとえば、1泊4万円・月10泊の稼働（33%）であれば月40万円の売上になります。さらに、手数料0%のSTAY JAPANを活用することで、Airbnb（15.5%手数料）より年間で数十万円多く手取りを増やすことができます。詳細なシミュレーションは農泊で実際にいくら稼げる？をご覧ください。
Q5: STAY JAPANへの登録は有料ですか？手数料はどうなっていますか？
まず、登録料・初期費用は完全無料です。また、即時予約が成立した場合のホスト手数料は0%です。なお、リクエスト予約が成立した場合は3%の手数料が発生します。具体的には、STAY JAPANはゲスト（宿泊者）側からシステム利用料をいただくビジネスモデルのため、ホスト側のコスト負担を最小化できる設計になっています。そのため、登録は最短10分で完了します。
まとめ
このように、一棟貸し民泊は、空き家・別荘・古民家を有効活用して安定した収益を生み出せる有力な選択肢です。この記事で解説したポイントを改めて整理します。
- まず住宅宿泊事業法（年間180日以内）か旅館業法（通年営業）かを、稼働目標に合わせて選ぶ。農林漁業者は農家民宿特例（農山漁村余暇法）も検討する
- 開業費用は最低限の改修であれば50万〜100万円程度。補助金の活用を必ず確認する
- 一棟貸しはプライバシー重視の家族旅行・インバウンド需要に強く、高単価設定が可能
- 複数OTA掲載でiCal同期を活用し、集客チャネルを最大化する
- 手数料0%（即時予約）のSTAY JAPANをメインに据えることで、Airbnbより年間数十万円多く手取りを増やすことができる
まずは無料登録から始めて、自分の物件をSTAY JAPANに掲載してみましょう。